房价大涨签合同后房主违约 找律师咨询二手房违约责任有哪些

发布日期:2018-02-07     作者:   浏览次数:127
  在进行二手房买卖的时候如果双方之间有一方有违约的行为也会面临承担二手房买卖合同违约责任的问题。其实二手房买卖合同也应当符合我们国家的合同法的相关的规定如果违约也是需要承担违约责任的。找律师咨询买卖二手房发生违约了怎么办呢?
 
  近期以来本市房价快速上涨,以致二手房市场违约纠纷不断。2016年5月,天津市红桥区人民法院即审结了一起此类案件,买卖双方在法院支持下最终达成调解协议,违约的卖方赔偿买方12万余元。
 
  小夫妻兰某与邱某于今年1月在该市一家房地产中介公司与市民赵某签订《房产交易合同》,约定赵某向兰某夫妇出售坐落于该市红桥区某新建小区的一套房屋,价款172万元。签订合同当日,兰某向中介公司支付了中介费3.5万元,向赵某支付了定金4万元。3月,赵某却向兰某提出房子不卖了,并拒绝交付该房屋。兰某夫妇为此诉至法院,要求解除该房产交易合同,由赵某返还定金、中介费并按房款总价10%支付违约金17.2万元,中介公司承担连带赔偿责任。
 
  针对原告诉求,被告赵某表示,同意返还定金4万元,中介费应该由中介公司返还,违约金约定比例过高,不同意支付。并且,不卖房子是因为开发商没有给办理产权证,无法过户,与价格上涨无关。第三人中介公司则表示不同意返还中介费,合同中明确约定,中介费由违约方承担。
 
  庭审中,双方争议焦点集中在两个问题上:一、房屋买卖的违约责任应该由谁承担;二、原告的实际损失是多少。经查,诉争房产是被告赵某于2013年以150万元左右价款购得,后于2014年10月办理了入住手续,因开发商拖延一直没有办理产权证。原告提供的录音证据证明,被告不仅是因为没有产权证不卖房,还有价格上涨的原因。此外,法院当庭提供了其调取的一份证据,该证据显示,红桥区房管局已于今年3月为诉争房屋同一单元不同楼层的一套房屋办理了产权证。
 
  最终,经合议庭调解,原被告及中介公司当庭达成调解协议:解除原签订合同,被告一次性赔偿原告定金及其他各项损失共计12.13万元,诉讼费由原告承担。
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  二手房买卖合同违约责任
 
  (一)继续履行
 
  继续履行主要适用于拒绝履行和迟延履行的情形。
 
  (1)金钱债务无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行,不存在履行不能,因此,应无条件适用继续履行的责任形式。
 
  (2)对非金钱债务,原则上可以请求继续履行,但下列情形除外:
 
  ①法律上或者事实上不能履行(履行不能),如买卖房屋的合同房屋灭失的。
 
  ②强制履行费用过高。
 
  ③债务的标的不适用强制履行,如提供劳务的合同。
 
  ④没有在合理期限内提出实际履行的要求
 
  需要注意的是在二手房买卖中,如果是一房二卖的情况,如果善意第三人已经取得房产并进行了产权登记,合同是无法继续履行的。
 
  (二)违约金责任
 
  1、概念
 
  违约金是依据合同约定当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。(须在合同中预先约定)
 
  2、违约金的调整
 
  (1)约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;
 
  (2)约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
 
  (三)定金责任
 
  合同法第115条规定:当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
 
  (四)违约金、定金的适用关系
 
  定金和违约金不能并用,当事人只能选择其一而适用。
 
  注意:如果约定的违约金或定金是针对的迟延履行情形,违约方迟延履行,非违约方要求违约方承担违约金责任或定金责任后,还可以要求违约方实际履行。
 
  承担二手房买卖合同违约责任,可以要求继续履行合同,但是一房二卖善意第三人已实际取得房产并进行了产权登记的,一般是无法继续履行合同的。除了继续履行,还可以要求支付违约金或定金。具体数额应当按照合同约定确定。需要注意的是,定金和违约金不能同时要求。
 
  以上就是二手房买卖的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以找律师上家律网在线免费咨询房产纠纷律师。
 
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