房屋出让方不配合办理土地证引纠纷 房产买卖纠纷如何解决

发布日期:2018-02-07     作者:   浏览次数:119
   当你遇到房产买卖纠纷的时候,你是如何解决它的?是通过了一种还是多种方式才圆满的解决?房产对于一个家庭来讲是很重要的财产,关于房产买卖纠纷的解决同样也是很重要的。
 
  根据房地一体的原则,转让房产时,出让方有义务将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权一并转让给受让方。2018年1月,江西省上犹县人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案件,因出让方不配合办理房屋国有土地使用权证,导致受让方无法办理不动产权证而引发纠纷。
 
  2008年8月,原告吴某与被告周某签订《住房出售合同》,约定吴某购买周某住房一套。合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款,被告也将该房屋交付给原告并为其办理了房屋所有权证,但住房的国有土地使用权证却一直未办理。之后,因不动产权登记制度的改革,吴某因仅有房屋所有权证而缺少案涉住房的国有土地使用权证,导致吴某至今无法办理不动产权证,为此原告多次要求被告协助办理土地使用权证,但被告均以无合同约定义务为由予以拒绝。
 
  法院审理后认为,我国于1995年施行的、2007年修改后的《中华人民共和国城市房地产管理法》原第三十一条(现修改后第三十二条)规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”以及该法原第六十条第三款(现修改后第六十一条第三款):“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此,依据当时的法律规定,原告除有权要求被告为其办理房屋所有权证外,还有权要求被告为其办理相应的国有土地使用权证。权利人可以放弃权利,而义务的免除须取得权利人的同意。
 
  在原、被告签订的《住房出售合同》中,原、被告对应否办理国有土地使用权证未进行约定,也即原告未放弃要求被告为其办理相应的国有土地使用权证的权利,在不动产登记制度改革前,经原告提出要求后,被告应为原告办理相应的国有土地使用权证。现不动产登记机构对房屋及其所依附的土地使用权实际一并登记,不再单独办理房屋的土地使用权证,而是实行房屋所有权和土地使用权双证合一。因此,原告有权根据现行不动产登记制度,要求被告协助其办理涉案房屋的不动产权证手续。经原告向被告提出要求后,被告拒绝协助办理,由此引起诉讼,被告应负全部责任。据此,法院依法判决被告限期协助原告办理不动产权证。
房产买卖纠纷
 
  房产买卖纠纷如何有效解决
 
  (1)协商解决
 
  根据国家有关价格管理的法律法规,商品房销售价格由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定,同时房地产企业应按规定实行“一套一标”,明码标价,接受监管。如果在履约中当事人发生矛盾纠纷,应当根据合同约定协商解决,协商不成可通过司法途径解决。
 
  (2)调解解决
 
  调解,是指购房纠纷的买卖双方,在不能通过相互协商解决纠纷时,根据一方当事人的申请,在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下,通过说服教育,促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定,相互谅解,达成和解协议,使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
 
  (3)仲裁解决
 
  仲裁又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预,仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出,即具有法律效力,并且仲裁裁决是终局的,不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷,购房者和开发商必须订有仲裁协议,自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁,那么就不能采用这种方式解决纠纷。
 
  (4)行政解决
 
  购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言,行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中,一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。
 
  (5)诉讼解决
 
  购房纠纷的诉讼解决,是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下,解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体,即公民、法人或非法人组织,购房纠纷的民事诉讼,由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。
 
  行政诉讼是行政行为的相对人因不服具体行政行为而提起的诉讼。行政诉讼一方当事人是公民、法人或非法人组织,另一方是对前者做出具体行政行为的行政机关。购房纠纷的行政诉讼,由人民法院行政审判庭根据《行政诉讼法》的规定进行审理。
 
  无论是民事诉讼,还是行政诉讼,均分为一审诉讼与二审诉讼。如果当事人对一审人民法院的判决不服,可向其上一级人民法院提起上诉,如再对二审(终审)人民法院的判决不服,可在两年内申请复审。但对于已生效的判决书,债权人可申请法院强制执行。
 
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