贷款购房不还贷合同解除另处罚金 个人租房合同法律效力是怎样的

发布日期:2018-02-02     作者:   浏览次数:102
   我国公民在日常生活当中,可能会让自己闲置的房产出租出去,将不动产作为一种利用资源,也是很好的一个选择。一般来说,房屋在出租过程当中,都会签订相应的租房合同,不管对房东还是租客来说都是一份保障。个人租房合同法律效力是怎样的呢?
 
  80后小夫妻贷款买房后却拒绝按月还款,承担连带还款责任的开发商归还银行贷款后将这对小夫妻告上法庭。2014年1月江苏省昆山市人民法院审结该起商品房预售合同纠纷,解除该房屋买卖合同。
 
  几年前,小郑和女友怀揣梦想来昆山打工,一直租房居住的他们期盼有个自己的家,2010年经他们经多方考察最终选中一套103万的期房,签订合同并交付30余万元首付,其余款项由银行贷款,开发商为连带担保人。自2012年初小郑夫妇因经济困难开始拒绝按月付款,银行多次催讨无果,后由开发商代偿。开发商以合同约定为由,要求解除房屋买卖合同,并要求小郑夫妇赔偿其造成的损失。
 
  法院审理认为,开发商与小郑夫妇签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,合同真实有效。合同中明确约定“如买受人不按期偿还按揭贷款,且致使提供按揭的银行追究出卖人担保责任,视作买受人违约。出卖人有权单方面解除本合同”,因此开发商要求解除合同于法有据。小郑夫妇30余万元首付应予退还,律师费应由开发商承担。小郑夫妇应返还开发商代偿贷款的利息损失、诉讼费、财产保全费等共计6万余元。最终,法院判决解除原被告之间的房屋买卖合同,扣除各项费用,开发商共计退还被告24万元。如今,许多年轻人选择以按揭贷款方式购买住房,但由于购房者各种主客观因素制约,使得此种购房方式仍存在一定风险。一是因为个人住房按揭贷款期限较长,贷款人可能会因失业、健康等原因导致收入支出失衡,影响借款人的还款能力。二是借款人还款意愿也影响贷款偿还的重要因素,由于目前社会诚信水平较低,某些购房行为有可能演变为赖债行为。三是一些购房者不顾实际承受能力盲目决策购房,忽视了长期还款的压力,如果购房者经济状况恶化,收入预期下降银行按揭贷款就会形成风险。
 
  因此,购房者在购买住房时一定要严谨评估自己的经济收支水平,根据现实的经济实际选择购房方式和购房价位。开发商在销售楼房时也要对购房者的情况做深入了解。银行贷款审查人员更要加强对借款人申请贷款的完整性、真实性进行审查。从而避免此类案件的发生。
个人租房合同
  个人租房合同法律效力是怎样的
 
  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
 
  (一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
 
  (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
 
  (1)未依法取得房屋所有权证的;
 
  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
 
  (3)共有房屋未取得共有人同意的;
 
  (4)权属有争议的;
 
  (5)属于违法建筑的;
 
  (6)不符合安全标准的;
 
  (7)已抵押,未经抵押权人同意的;
 
  (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
 
  (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
 
  (三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
 
  (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
 
  以上就是个人租房合同的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以上家律网在线免费咨询房产纠纷律师。
 
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