“一房二卖”贪心房东被判赔偿 合同履行的原则有哪些

发布日期:2018-01-26     作者:   浏览次数:81
   合同履行其实指的执行合同规定的义务。任何的合同都需要履行合同上所规定的义务,所以任何的合同规定的义务的执行,也都是合同履行的行为。那么关于合同履行的原则是什么呢?
 
  看到房价不断上涨的行情,不惜牺牲诚信悔约把房屋高价另卖他人,没想到被原买家和中介公司接连告上法庭,要求返还房屋预付款、定金、赔偿差价及支付中介费。2017年10月,江苏省张家港市人民法院审结这起因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷,分别判决被告徐某夫妇向原告付某返还购房预付款51万元、返还定金5万元、赔偿房屋差价损失307000元。同时另案判决被告徐某夫妇向原告某中介公司支付居间费11600元、违约金2320元。
 
  2017年2月24日,付某通过某中介公司与徐某夫妇签订《房地产买卖合同》一份,约定徐某夫妇将名下位于张家港市市区的一套房屋卖给付某,房价为116万元,税费由徐某夫妇负担,并约定了付款方式。同时约定签订本合同后,视为中介成功,居间方收取总房价的2%作为佣金,其中买卖双方各承担1%,佣金在签订合同时支付。合同签订后,付某按照合同约定按期支付了定金5万元、首付款51万元,剩余购房款60万元根据合同约定应在2017年8月10日前付清。让付某没想到的是,因房价不断攀升,2017年7月26日,徐某夫妇与赵某签订了《房地产买卖合同》,将上述房屋以140万元的价格出售给了赵某,并约定过户产生的税费由赵某承担,并与赵某办理了房屋过户手续。
 
  因合同目的无法实现,付某起诉至法院,要求解除房屋买卖合同,并由徐某夫妇双倍返还定金10万元、返还预付款51万元及利息损失、赔偿房屋差价损失24万元、税费67000元。同时,因徐某夫妇没有支付佣金,某中介公司也起诉至法院要求徐某夫妇支付居间费及违约金。
 
  法院审理后认为,徐某、沈某先后就同一套房屋与付某、第三人赵某分别签订房屋买卖合同,因案涉房屋已经办理不动产转移登记至赵某名下,付某已经无法取得房屋的所有权,故解除徐某、沈某与付某签订的房屋买卖合同。合同解除后,沈某、徐某应当将收取的定金5万元、预付款51万元返还给付某,并承担在占用该51万元期间的资金占用利息。本案中导致合同解除的过错在于徐某、沈某,在付某与徐某、沈某签订房地产买卖合同后,与案涉房屋同地段的房价持续上涨,付某因案涉合同解除后再次重置房屋必然产生房屋差价等损失,付某要求徐某、沈某赔偿两次出售房屋的差价24万元、税费67000元,未超出徐某、沈某一房二卖导致付某未能购置到案涉房屋而造成的损失,该部分损失,徐某、沈某应予赔偿。徐某、沈某一房二卖,恶意违约,导致《房地产买卖合同》无法履行,违反诚信原则,应当按照合同约定支付中介佣金以及违约金。
合同履行
 
  合同履行的原则
 
  一、适当履行原则
 
  适当履行原则是指当事人应依合同约定的标的、质量、数量,由适当主体在适当的期限、地点,以适当的方式,全面完成合同义务的原则。这一原则要求:
 
  第一,履行主体适当。即当事人必须亲自履行合同义务或接受履行,不得擅自转让合同义务或合同权利让其他人代为履行或接受履行。
 
  第二,履行标的物及其数量和质量适当。即当事人必须按合同约定的标的物履行义务,而且还应依合同约定的数量和质量来给付标的物。
 
  第三,履行期限适当。即当事人必须依照合同约定的时间来履行合同,债务人不得迟延履行,债权人不得迟延受领;如果合同未约定履行时间,则双方当事人可随时提出或要求履行, 但必须给对方必要的准备时间。
 
  第四,履行地点适当。即当事人必须严格依照合同约定的地点来履行合同。
 
  第五,履行方式适当。履行方式包括标的物的履行方式以及价款或酬金的履行方式,当事人必须严格依照合同约定的方式履行合同。
 
  二、协作履行原则
 
  协作履行原则是指在合同履行过程中,双方当事人应互助合作共同完成合同义务的原则。合同是双方民事法律行为,不仅仅是债务人一方的事情,债务人实施给付,需要债权人积极配合受领给付,才能达到合同目的。由于在合同履行的过程中,债务人比债权人更多地应受诚实信用、适当履行等原则的约束,
 
  协作履行往往是对债权人的要求。协作履行原则也是诚实信用原则在合同履行方面的具体体现。协作履行原则具有以下几个方面的要求:
 
  第一,债务人履行合同债务时,债权人应适当受领给付。
 
  第二,债务人履行合同债务时,债权人应创造必要条件、提供方便。
 
  第三,债务人因故不能履行或不能完全履行合同义务时,债权人应积极采取措施防止损失扩大,否则,应就扩大的损失自负其责。
 
  三、经济合理原则
 
  经济合理原则是指在合同履行过程中,应讲求经济效益,以最少的成本取得最佳的合同效益。在市场经济社会中,交易主体都是理性地追求自身利益最大化的主体,因此,如何以最少的履约成本完成交易过程,一直都是合同当事人所追求的目标。由此,交易主体在合同履行的过程中应遵守经济合理原则是必然的要求。该原则一直为我国的立法所认可,如《纺织品、针织品、服装购销合同暂行办法》规定,供需双方应商定选择最快、最合理的运输方法。
 
  四、情势变更原则
 
  合同有效成立以后,若非因双方当事人的原因而构成合同基础的情势发生重大变更,致使继续履行合同将导致显失公平,则当事人可以请求变更和解除合同。
 
  所谓情势,是指合同成立后出现的不可预见的情况,即“影响及于社会全体或 局部之情势,并不考虑原来法律行为成立时,‘为其基础或环境之情势’”。所谓变更,是指“合同赖以成立的环境或基础发生异常变动。”我国学者一般认为,变更指的是构成合同基础的情势发生根本的变化。在合同有效成立之后、履行之前,如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化会直接影响合同履行结果时,若仍然要求当事人按原来合同的约定履行合同,往往会给一方当事人造成显失公平的结果,这时,法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。这种处理合同履行过程中情势发生变化的法律规定,就是情势变更原则。
 
  以上就是合同履行的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以上家律网在线免费咨询合同纠纷律师。
 
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