租客将房屋转租引纠纷 房屋租赁协议注意事项有哪些

发布日期:2018-01-25     作者:   浏览次数:140
   房屋租赁需要对方进行签订一份房屋租赁合同来避免产生纠纷。那么签订房屋租赁协议注意事项有哪些呢?
 
  租房合同尚没有到期,李某便把房屋转租给了张某,并且把张某所支付的房租部分转给了房东赵某,把钥匙交给了张某。李某默认为赵某与张某他们之间建立了租赁的关系并且开始就不交房租了。没有想到,他被房东告上了法庭等来了法院的传票。原租赁合同是不是解除了?各方的主体该如何担责,新租赁的关系能不能建立?2018年1月份的时候上海青浦法院审理了这件房屋租赁合同纠纷案件。
 
  2015年夏天的时候,李某的一家人来到了青浦打工,在青浦区的华新镇租了赵某的房子。根据他们双方签订的合同约定,租期是一年(2015年8月20日一直到2016年8月20日)租金每个月为2000元,三个月付一次提前五天进行付款押金为2千元。如过租住不满一年押金不退。合同同时还约定,没有经过赵某书面的同意,李某不能够擅自转租、转借房屋。如果李某他有下列的行为之一赵某他有权利终止他们的合同收回这套房子李某向赵某支付总租金50%的违约金:没有经过房东的书面同意擅自把房屋转租、转借给别人……拖欠房租累计五天以上的……
 
  仔细地看过了合同的条款,他们双方就签了字,李某一家入住也都按时的支付了租金。可是没想到李某竟然在2016年的年底的时候收到了法院的传票,赵某要求和他解除合同、支付租金、腾退房屋、支付违约金等,同时收到传票的还有实际居住在房子里面的张某。原因是李某拖欠了2016年5月20号还有之后的租金且把房屋转租给张某,属于违约,所以赵某要求解除租赁合同同时收回房屋并且要求支付违约金。
 
  对此,李某表示很冤枉,他当初是经房东赵某同意才转租给张某。张某从2016年2月20日开始使用房屋,从这天以后的租金张某支付过8400元给李某,李某扣了2000元押金,将剩余600元给了赵某。与此同时,李某将钥匙给了张某,因此李某认为这等于自己已经和赵某脱离了租赁关系、赵某和张某之间建立了租赁关系。但这转租细节和过程他都是和赵某电话沟通,也没有书面证据。合同约定的违约金过高,应不超过一个月租金。
 
  张某心里也很不服,赵某曾经同意将房屋转租给他,自己还支付了三个月租金6300元和押金2100元后入住,是因为赵某不同意协助他办居住证,双方才发生了口角。但中间也都是和赵某电话沟通,也没有书面证据。但张某拿出了李某写过的一张收条,表示李某收到了张某支付的房租及押金共8400元,房租每月2100元。
 
  赵某则一口否认同意过转租,也表示没有收取过张某租金或押金,李某是多支付过400元,对应的是有线电视费和物业费。
 
  青浦法院审理后认为,两被告认为原告在2016年2月20日起已经解除与被告李某之间的租赁关系,将房屋另行出租给被告张某,对此原告房东予以否认,两被告也未提供相应的证据。张某提供的收条仅看出其将房租支付给被告李某,李某再将部分钱款支付原告,但张某并无证据证明其直接向原告支付过租金,且房屋也是由李某交付张某居住使用,因此,对两被告的意见,难以采信。
 
  李某未按约支付租金,也无证据证明经房东同意将房屋转租,因此房东有权依约定解除合同。合同解除后,李某理应腾退系争房屋,张某作为实际使用人,也应一并腾退。李某理应按照合同约定标准缴纳至实际腾退之日止。李某违约且租住时间不满一年,按照合同约定,押金不予退还。依据合同履行程度、当事人过错程度、押金不予退还等因素,酌情认定被告应当支付原告违约金4000元。
房屋租赁协议
 
  签订房屋租赁协议注意事项有哪些
 
  1、房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同
 
  我国《合同法》规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。签订房屋租赁协议注意事项:1、双方当事人的情况,确定出租人具备处分房屋的权利,即出租人对房屋具有所有权或者处分权。
 
  在合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。实践中,有的出租人对房屋并不具备所有权或者处分权,导致承租人入住以后被真正的房主“驱逐”,而这时所谓的出租人往往又不见踪影,因此,一定要注意这个问题。
 
  2、住房具体情况住房的具体位置
 
  写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
 
  3、住房用途
 
  住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。
 
  4、租赁期限
 
  合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。
 
  5、房租及支付方式住房租金
 
  由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
 
  6、住房修缮责任出租人
 
  住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。
 
  7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施
 
  不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。
 
  8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住
 
  想通过转租取得租金收入,由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。
 
  9、租赁合同的变更和终止
 
  如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对合同进行变更。
 
  10、违约责任
 
  在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。
 
  以上就是房屋租赁协议的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以上家律网在线免费咨询房屋纠纷律师。
 
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