拒付物业服务费抗辩过时效被驳 签前期物业服务合同注意什么

发布日期:2018-01-24     作者:   浏览次数:136
   一般的来说商品房的建设还有销售周期都比较的长物业服务与业主的入住是持续性的。开发商会在商品房销售前通过招投标形式确定物业服务的企业,并且和他们签署前期物业服务合同。那么,签订前期物业服务合同注意什么呢?
 
  业主拒绝支付物业服务费被起诉到了法院,抗辩部分的费用的诉请已经过了诉讼时效是不是获得支持呢?2017年10月份的时候安徽舒城县法院审理了这件物业服务合同纠纷的案件,一审判决了被告人关某向原告合肥某物业管理公司支付物业管理费用6577元人民币、违约金1973元人民币。
 
  原告公司起诉称关某是县城关镇的某个小区的一名业主物业建筑面积是170多平方米。2007年的10月9号时候原告公司跟六安的某房地产的开发公司舒城分公司签订了一份《前期物业管理服务合同》他们双方约定由原告公司向被告人物业所在的小区提供前期物业服务。在2009年的8月29号的时候原告公司跟关某签订了一份《前期物业管理服务协议》,他们双方协议合同约定原告公司向被告人提供物业服务;被告人按照物业建筑面积每平方米0.55元的标准在每个季度的第一个月的15号之前向原告公司交纳物业服务费;逾期交纳每逾期一天按照欠费的总额的3‰支付给违约金。2015年12月30号的时候原告公司和这个小区的业主委员会又签订了份《物业服务合同》,合同的期限是一年自2016年1月1号开始一直到12月31号的时候为止,服务的内容以收费标准同前期协议约定。
 
  在上述的合同履行的期间,原告公司积极的履行了合同的约定的义务,但是被告人自从2011年4月份开始一直到2016年12月31号为止(计69个月)一直拒交服务费用。期间原告公司多次的催收并且在2016年的10月8号的时候通过律师向被告人发出了书面催交函,被告人都还是拒交。现在诉请法院判令关某支付物业服务费6577元人民币违约金1973元人民币(按照欠费的总额30%的计算)。
 
  被告人辩称:原告公司对2015年的3月份之前的诉讼请求已经超过了诉讼时效,现在被告人同意交纳2015年的4月份-2016年12月份期间的物业费;另外原告公司没有尽合同义务,构成违约,应当赔偿被告人的损失3000元并且支付违约金200元同时应继续履行合同的约定的维修义务。
 
  法院认为原告公司和被告人对双方之间所存在的物业服务合同关系、拖欠物业费用以及欠交的数额没有异议,因此对原告公司所主张的案件的事实予以确认。双方的争议的焦点是:原告公司部分诉请的诉讼的时效问题。向法院请求保护民事权利的诉讼的时效期间是两年有约定的从约定履行期限届满那天开始计算。诉讼的时效因为提起诉讼当事人一方提出要求或者是同意履行义务而中断。从中断的时候起诉讼时效期间重新计算。这件案子之中,原告公司和被告人之间自从2009年8月29号开始,就形成物业服务合同的关系一直到2016年12月31号的时候截止在此期间他们还续签了物业服务合同。作为提供物业管理服务的原告在服务期间不可能不向原告主张收取物业管理费用的权利。虽然原告公司没有提供催交催收物业费用的书面通知,但是推定原告公司履行了多次的催收的义务。因此对被告人关于诉讼时效的抗辩不予以采信。
 
  这件案子原告公司依照规定,在不同的阶段和开发商、被告人还有以及被告人居住小区的业主委员会分别签订了物业服务协议还有合同,原告公司也履行了合同里面的约定的管理还有维护义务,被告人应当按照合同的约定交纳物业服务费用;没有正当理由逾期交纳的还应当承担相应的违约金。因为合同里面约定的违约金过高,原告公司主张按照欠交费用总额的30%支付违约金符合法律的规定依法应当予以支持。综上所述依照《中华人民共和国合同法》等相关的规定,法院一审判决了被告人关某向原告合肥某物业管理公司支付物业管理费用6577元、违约金1973元(按照欠费总额的30%主张)合计为8550元。
前期物业服务合同
 
  一、前期物业服务合同的内容是按照物业公司介入时机不同而不同的:
 
  1、在建设期物业公司介入时,客户是开发商或者建筑公司,前期管理的内容以安全服务为主;
 
  2、在竣工但未交付业主使用前,前期物业管理的对象是开发商,主要管理工作是安全和园林维护;
 
  3、开始交付业主使用时,部分业主未能及时入住,此时的前期管理对象则是业主,管理内容与日常物业管理一致。
 
  二、签订合同的注意事项
 
  在实践中,物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的,而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此,为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空,明确前期物业管理服务的责任主体,规范前期物业管理活动,《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。
 
  《商品房屋租赁管理办法》第七条规定:房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任。因而,可以在签订合同的时候就需要注意了。
 
  以上就是前期物业服务合同的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以上家律网在线免费咨询房产纠纷律师。
 
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