开发商延期交房被判赔偿 商品房买卖合同要注意哪些

发布日期:2017-12-20     作者:   浏览次数:74
   商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人,买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房,而不包括农村自建住房、单位集资建房等。那么,签订商品房买卖合同有哪几大注意事项呢?
 
  由于期房的价格相对现房稍低,买房者选择房屋的户型和位置的余地较大,预售商品房受到了很多买房者的青睐。但是这其中也存在一些问题,其中较为常见的是由于各种原因开发商延期交房的现象。2017年11月,江苏省徐州市鼓楼区人民法院即审理了一起房屋延期交付的案件,最终法院判决开发商赔偿买家14994元。
 
  2014年,张先生看中了某地产开发公司的一个楼盘,当年5月12日,张先生与开发公司签订了商品房合同,购买该楼盘房屋一套。合同约定,开发公司应于2015年8月31日前将房屋交付给业主。合同还对双方权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后,张先生依约履行了合同相关的义务,于2014年5月12日、5月16日、6月30日交纳购房款共计54万余元。但开发公司迟至2016年5月31日,才将房屋交付给张先生。张先生要去开发公司对于延迟上房进行赔偿,但多次交涉都没有结果,张先生只好诉至法院,请求判令开发公司支付违约金24738元。
 
  开发公司的代理律师表示,该公司同时期销售有F、E两个地块,两个地块的房屋交付期限不一,E地块(四期)房屋的实际交付日期应为2016年5月31日,F地块的交付日期为2015年8月31日。张先生购买的房屋实际上属于E地块,而业主张先生合同上的交付日期实为F地块(三期)的日期,应为销售人员笔误所致,不符合张先生购买的E地块房屋交付期限的客观事实。并且,张先生也没有在2015年8月31日时向开发公司主张上房,因此张先生对于其购买房屋的实际交付日期应为2016年5月31日是明知的。而且,张先生已按E地块(四期)实际交付期限办理了上房手续,实际履行了合同。
 
  徐州市鼓楼区人民法院一审审理查明,张先生和开发公司签订的《商品房买卖合同》中,约定购买(E地块)的房屋为预售商品房。《商品房买卖合同》约定,开发公司应当于2015年8月31日前,将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合本合同约定的商品房交付业主使用;开发公司逾期交房不超过180日,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发公司按日向业主支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期交房超过180日后,业主有权解除合同,业主解除合同的,开发公司应当自业主解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按业主累计已付款的1%向业主支付违约金;业主要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
 
  2016年5月31日,开发公司向张先生发出交房通知书,通知张先生于2016年5月31日至2016年6月2日办理交房手续。
 
  徐州市鼓楼区人民法院一审审理认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方均应依约履行。根据双方的合同约定:被告应当于2015年8月31日前,将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合本合同约定的商品房交付原告使用,因此被告未依照合同约定进行交房构成违约,理应承担违约责任。被告辩称同时期被告销售的是F、E地块,该两地块的房屋交付期限不一,原告合同上的交付日期实为F地块(三期)的日期,应为销售人员笔误所致,不符合原告购买的E地块房屋交付期限的客观事实的理由,因《建设工程施工许可证》上载明的E地块合同竣工日期为2015年5月30日,原告有理由相信该商品房在2015年8月31日前具备交付条件,故被告的该辩称理由,法院不予采纳。
 
  而根据双方的合同约定,逾期交房超过180日后,原告有权解除合同,原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金;原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。即自2015年9月1日起计算至2016年5月31日止的逾期交房违约金数额为14994元(549243元×0.0001×273日),原告主张被告支付自2015年9月1日起至2016年5月31日止的逾期交房违约金24738元的请求,超出合同的约定,对超出部分不予支持。
 
  综上,徐州市鼓楼区人民法院判决:被告应支付原告张先生逾期交房违约金14994元。
 
  一审宣判后,开发公司不服,向徐州市中级人民法院提起上诉。近日,徐州市中级人民法院作出二审判决,驳回上诉,维持原判。
 
  鼓楼区人民法院主审此案的法官表示,在《商品房买卖合同》签订过程中,销售人员因工作量大出现笔误,对于商品房交付时间这一关键条款的表述与实际情况不相符,导致不能严格按合同约定的期限交房,开发商若不能提供证据证明购房者对此负有责任,应就其工作人员出现的笔误承担违约责任,按合同约定向购房者支付逾期交房违约金。
商品房买卖合同
 
  签订商品房买卖合同有哪几大注意事项
 
  一、注意审核土地使用权是否存在抵押
 
  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中,很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况,这将对购房人构成法律障碍,影响购房人的顺利购房。
 
  二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
 
  1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。
 
  商品房开发的法定手续(许可程序)包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注,有土地使用年限的是出让土地使用权,没有使用年限的是划拨土地使用权,而划拨土地是不能用于商品房开发的。
 
  2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
 
  “一照”:即企业法人营业执照。
 
  “两书”:即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
 
  “五证:即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。
 
  三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
 
  大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。
 
  1、一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。
 
  2、如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。
 
  四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
 
  1、合同是双方真实意思表示的体现,一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则,发生纠纷时,便成为双方解决争议的依据。
 
  2、现实交易中,开发商往往以格式合同为房管部门拟定,不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中,强加给购房者接受。要明确一点,正式签订商品房买卖合同的时候,对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
 
  五、约定违约责任条款须详细、具体
 
  1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房,逾期办理或不能办理房产证的违约责任,但是往往开发商虽然约定了违约责任,一般违约金额都不多,因此,购房者一定要注意这些细节。
 
  2、同时,还应该约定:
 
  规划、设计的变更致使购房者解除购房合同,开发商不仅仅要承担购房款的银行利息,还应承担一定金额的违约金。
 
  由于开发商原因不能办理产权证,购房者要求退房退款时,开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
 
  加重开发商违约责任,使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
 
  六、合同附件须重视
 
  1、合同附件是合同的有效组成部分,与合同主文条款具有同样的法律效力。
 
  2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等,对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
 
  可见,这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文,对合同的附件应当给予足够的重视。
 
  七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
 
  商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请,不视为合同的条款,但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
 
  以上就是商品房买卖合同的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以上家律网在线免费咨询房产纠纷律师。
 
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