商品房交付10余年未过户双方对簿公堂 商品房买卖的法律问题有哪些

发布日期:2017-12-15     作者:   浏览次数:53
   在房产交易如此频繁的当下,有关商品房买卖的纠纷自然也多了起来。商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。那么,商品房买卖的法律问题有哪些呢?
 
  2006年,原告刘先生和刘女士从被告重庆某置业公司购买了渝北金岛花园某小区的一套商品房,距今房屋已完成交付10余年,但仍未办理过户手续,无奈之下,原告一纸诉状将被告诉至重庆市渝北区人民法院。为更直观、更生动地进行普法,5月3日下午,该院民三庭庭长郭莉便将法庭搬到了辖区的人和街道东方王谢小区进行巡回审理。部分渝北区人大代表以及街道社区干部、社区群众等一百余人参与案件旁听。
 
  针对庭审社区周围多楼盘、多商品房的特点,此次庭审在征求了街道及社区的意见后,民三庭选取了一件商品房预售纠纷的案件进行审理,庭审由经验丰富的郭莉法官依法使用简易程序独任审理。
 
  庭审中,原告刘先生和刘女士请求法院判令被告重庆某置业公司协助其办理房屋产权过户手续,并承担过户产生的所有税费和大修基金。被告置业公司辩称,原告依约购买的是抵押房屋,现抵押未解除,过户办证条件不成就,依约原告应缴纳全部房款,但原告至今仍有6000元的购房款未支付,被告有权拒绝办理房屋产权证,且原告的请求已过诉讼实效。
 
  听过当事人双方的诉辨意见后,郭法官很快归纳出该案的争议焦点是房屋过户条件是否成就、税费和大修基金由谁承担、原告诉请是否已过诉讼时效三个方面。郭法官引导当事人围绕争议焦点进行了充分举证和辩论,全面地掌握了案件事实情况,周边群众纷纷驻足,听得津津有味。本案未当庭宣判。
 
  庭审结束后,郭法官结合本次庭审案件以及商品房预售案件的特点进行了法律解读。郭法官提醒大家,在签订商品房买卖合同时,要注意审查合同特别是合同附件的内容,审查房屋是否存在抵押,有抵押的房屋存在过户障碍。要对自身的支付能力以及是否符合贷款政策有清晰的预判,如果存在未依约支付房款或未成功办理按揭贷款的情况,购房人一般要承担相关责任。此外,购房合同一般都会约定交房条件是取得两书一证,即《商品房竣工验收本案登记证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,若开发商取得了两书一证,买房人则无权以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接房,而且应在接房后及时通知开发商进行整改并保留证据。
 
  通过解读,在场群众对如何依法维护自己的购房权益有了直观和通俗的理解和认识,如沐春风。
 
  活动期间,执行局的同志开展了热情周到的法律宣传,回答了许多群众的法律问题咨询。活动结束后,在场的人大代表及社区群众纷纷表示,这样的活动贴近老百姓生活,老百姓从中能够学习到很多依法解决纠纷的法律知识,希望这样的活动能够经常举办。
商品房买卖
 
  商品房买卖涉及的法律问题汇总
 
  1售楼广告上的内容要兑现
 
  售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱的精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。所以,一些重要的广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。
 
  2虚假广告民事责任条件有什么
 
  (1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的,这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告,对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的,即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关,则不能认为是受到了欺骗和误导。(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害,这种损害包括财产的、金钱的、精神的。(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说,是虚假广告欺骗和误导了购房者,给购房者的权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。
 
  3《认购书》一般包括哪些内容
 
  《认购书》的内容包括:①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。
 
  4什么是建筑面积
 
  建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是:建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
 
  5什么是套内建筑面积和墙体面积
 
  套内建筑面积包括三个部分:套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。它的计算公式是:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
 
  套内墙体面积包括两个部分:一部分是公用墙体面积,一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
 
  6处理房屋面积纠纷的原则是什么
 
  合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
 
  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
 
  (2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
 
  7开发商什么时候算交房
 
  当商品房已经竣工,并且达到交付使用条件以后,开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候,开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定,并且在《房屋验收交接单》上签字以后,开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全,购房者有权拒绝接收房屋,由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。
 
  8什么是“定金罚则”
 
  所谓定金罚则,其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方违约,那么违约方就无权要回定金;如果是收定金的一方违约,那么违约方就要双倍返还定金。
 
  定金与订金虽然仅一字之差,但是其法律性质却不同。定金是履行合同的一种担保形式,如果一方违约,就要适用定金罚则。订金(有的叫认购金或者预付款)是购房人担心看中的房子买不到而预先交的订钱,实际上是在一定期限内的优先购买权,它不是合同的担保形式。
 
  以上就是商品房买卖的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以上家律网在线免费咨询房产纠纷律师。
 
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