出售房屋没有通知租房人 房屋租赁合同纠纷怎么处理

发布日期:2017-12-14     作者:   浏览次数:45
   实践中,很多人反映都曾遇到过房屋租赁合同纠纷,然而每个人遇到的相关纠纷肯定也是不尽相同的。那么,房屋租赁合同纠纷怎么处理呢?
 
  在一起房屋租赁合同纠纷中,房主以租房人欠缴水电费为由,宣布无条件收回房屋,紧接着又将涉案房屋另售给他人。租房人认为,房主强行收回租赁房屋构成根本违约,出售租赁房屋侵害了其优先购买权,请求房主承担赔偿责任。2017年12月13日,江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决。
 
  2013年6月27日,房主朱某通过房产中介将自己的一套房产租给承租人丁某,双方约定租期5年,月租金1600元;如有一方需提前终止本协议,须提前一个月通知对方,支付中介费用,并赔偿违约金;承租人不得拖欠缴纳各项费用,如物业管理费、水费、电费等,否则视为同意房主无条件收回房产。
 
  今年2月21日,房主朱某前往南通市自来水公司查询,发现案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水费26.1元、17.4元未缴纳,但并未产生违约金,朱某遂代为缴纳。另外,2016年2月、6月、10月,丁某因迟交电费,导致每月分别产生1元的违约金。
 
  2月22日,朱某来到涉案房屋,声称丁某拖欠水电费,违反了协议的约定,他可以无条件收回房产,请丁某立即搬走屋内物品。为此,两人发生了激烈争吵,朱某拨打了公安110报警电话。
 
  2月23日,朱某与案外人郭某签订房屋买卖协议,将案涉房屋以69.2万元的价格出售给郭某,并办理了过户手续。2月28日,朱某带人来到涉案房屋,将丁某物品从房屋中强行搬出。
 
  丁某认为,朱某强行收回租赁房屋的行为已构成根本违约,出售租赁房屋没有依法通知,侵害了他的优先购买权,遂一纸诉状将朱某告上了南通市崇川区人民法院,请求被告返还剩余房租8000元,赔偿中介费800元、违约金1600元,赔偿优先购买权损失10万元。
 
  崇川法院审理认为,原告两次迟交的水费数额并不大,且没有产生违约金,而电费原告均已缴纳,故不能认定原告拖欠水电费,故被告不能由此认定原告违约、合同解除条件成就。被告的查询时间为2017年2月21日,而在第三日即与他人签订房屋买卖合同,根据交易习惯,被告显然在查询之前就意图出售案涉房屋,其查询目的是为了出售房屋。
 
  在原告没有拖欠房租、水电费,没有违约且合同尚未到期的情况下,被告将原告物品从租赁房屋中搬出,并将房屋出售给他人,提前终止合同,构成违约,应当依照合同约定承担违约责任。原告自物品被搬出的当日起无法使用租赁房屋,合同目的无法实现,因此被告应退还剩余5个月的租金共计8000元。
 
  被告出售案涉房屋没有提前通知原告,也未询问原告是否行使优先购买权,其出售行为侵犯了原告的优先购买权。5月25日,经原告申请,法院委托房产评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估,评估市场价值为74.23万元。该房屋的实际出售价与评估价格差价为5.03万元,考虑到原告的剩余租期并结合本案实际情况,法院最后判决被告赔偿原告损失金额3万元。
 
  一审判决后,朱某不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。
房屋租赁合同纠纷

  房屋租赁合同纠纷怎么处理
 
  1、协商解决
 
  房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的,应当协商解决;
 
  2、协商不成的,民事诉讼或者申请仲裁解决
 
  协商不成的,应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。
 
  (1) 申请仲裁解决问题
 
  仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的,应当双方自愿,并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定,事后双方当事人又没有达成仲裁协议的,一方申请仲裁的,仲裁委员会将不予受理。
 
  反之,双方当事人事先在合同中已有约定,或者事后已达成仲裁协议的,一方向法院起诉,法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力,一旦判决书生效,当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。
 
  (2)民事诉讼解决问题
 
  若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的,可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定,致使租赁合同无效的,应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务,致使租赁合同解除的,未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的,应当依法承担赔偿责任。
 
  以上就是房屋租赁合同纠纷的相关内容。现实生活中如果有法律相关的问题,可以上家律网在线免费咨询房产纠纷律师。
 
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